La garantía de evicción se utiliza ante una turbación del derecho.
Las obligaciones del enajenante no terminan con la entrega del bien. Quien transmite una cosa por título oneroso, está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite; debe asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo alegando un mejor derecho. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre a los contratantes.
ARTÍCULO 1044.- Contenido de la responsabilidad por evicción.
La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a:
toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición;
los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial, excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente;
las turbaciones de hecho causadas por el transmitente.
ARTÍCULO 1045.- Exclusiones.
La responsabilidad por evicción no comprende:
las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente;
las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal;
la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
REQUISITOS
Acto a título oneroso;
Privación o turbación de un derecho;
Causa anterior o contemporánea a la adquisición del derecho.
CITACIÓN POR EVICCIÓN
ARTÍCULO 1046.- Citación por evicción.
Si un tercero demanda al adquirente en un proceso del que pueda resultar la evicción de la cosa, el garante citado a juicio debe comparecer en los términos de la ley de procedimientos. El adquirente puede seguir actuando en el proceso.
El enajenante, citado por el adquirente, debe comparecer a juicio, en los términos de la ley de procedimientos. La intervención del enajenante en el juicio se dirige a amparar a él mismo, a quien le interesa de manera primordial el triunfo en el pleito, cuyo resultado desfavorable vendría a pesar sobre él.
CESACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD
ARTÍCULO 1048.- Cesación de la responsabilidad.
En los casos en que se promueve el proceso judicial, la responsabilidad por evicción cesa:
si el adquirente no cita al garante, o lo hace después de vencido el plazo que establece la ley procesal;
si el garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable;
si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante; o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho.
El enajenante debe ser citado a juicio por el adquirente, bajo pena de eximir de responsabilidad al primero, si no lo hiciere, o lo hiciere vencido el plazo que establece la ley procesal. Esta citación importa una verdadera excepción dilatoria y, por tanto, se aplican las normas procesales relativas a tales defensas. Si el enajenante no se presenta a juicio, no puede ser compelido a ello ni tampoco a manifestar si intervendrá o no; el tercero deberá en tal caso intimar al adquirente a que conteste derechamente la demanda.
La garantía por evicción se extingue:
Por la omisión de la citación a juicio del enajenante;
Por el allanamiento a la demanda;
Por la omisión por parte del adquirente de defensas o recursos en el juicio que le ha promovido el tercero;
Por haber sometido el adquirente el pleito a árbitros.
GASTOS DE DEFENSA
ARTÍCULO 1047.- Gastos de defensa.
El garante debe pagar al adquirente los gastos que éste ha afrontado para la defensa de sus derechos. Sin embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni efectuar ningún otro reclamo si:
no citó al garante al proceso;
citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido.
CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE CITACIÓN
La intervención del enajenante en juicio es la única garantía de que sus derechos están bien defendidos y de que no habrá una colusión entre actor y demandado para hacer recaer sobre él la responsabilidad.
RÉGIMEN DE LAS ACCIONES
ARTÍCULO 1049.- Régimen de las acciones.
El acreedor de la responsabilidad dispone del derecho a declarar la resolución:
si los defectos en el título afectan el valor del bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido significativamente menor;
si una sentencia o un laudo produce la evicción.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
ARTÍCULO 1050.- Prescripción adquisitiva.
Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción.
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Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos. Es lógico que así sea, pues cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio. Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante, que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente; contra ese evento está ya amparado éste por la acción de nulidad y daños derivados del dolo. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurídicos. Por ello esa garantía es debida inclusive por el enajenante de buena fe, que desconocía los vicios. Es un caso de responsabilidad objetiva. Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, aquí sólo está en juego la integridad económica y práctica de la cosa.
CONTENIDO DE LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS
ARTÍCULO 1051.- Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos.
La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;
los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del enajenante es necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la enajenación.
Vicio oculto: Los vicios aparentes no dan origen a ninguna responsabilidad del enajenante. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadería, sin que sea necesario que el adquirente se haga asesorar por un experto.
Debe ser importante: Debe tratarse de defectos que hagan que la cosa resulte impropia para su destino. La gravedad del vicio se vincula sobre todo, con las acciones que la ley pone a disposición del adquirente: si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino o indudable que el adquirente de haberlo conocido no la habría adquirido, tiene a su disposición la acción redhibitoria, por la cual puede obtener la resolución del contrato (art. 1056). En cambio, si el defecto es subsanable, en principio sólo puede exigir la subsanación y la reparación de los daños sufridos; sin embargo, si el enajenante no lo subsana, renace el derecho del adquirente a resolver el contrato (art. 1057).
Debe existir al tiempo de la adquisición: Sólo los vicios que existían al tiempo de la adquisición de la cosa —al momento de la tradición— pueden dar fundamento a una queja del adquirente (art. 1053, inc. b); los posteriores al momento de la tradición no son imputables al enajenante y deben atribuirse a la acción del tiempo o a culpa del adquirente. Bien entendido que basta que ellos se encuentren en germen en aquel momento, aunque todavía no se hayan manifestado. Así por ejemplo, la aparición de una mancha de humedad con posterioridad a la entrega de la cosa da lugar a la acción redhibitoria si ella es ocasionada por un defecto de la cañería existente al tiempo de la entrega.
EXCLUSIONES
ARTÍCULO 1053.- Exclusiones.
La responsabilidad por defectos ocultos no comprende:
los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;
los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisión.
Incumbe al adquirente, como regla, probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición y, no probándolo, se juzga que sobrevino después. Pero debe recordarse que en materia de prueba también puede recurrirse a las presunciones e indicios. Por ello, bastará con que de las circunstancias del caso y de la naturaleza del defecto resulte indudable o muy probable que el vicio ya existía en ese momento. La prueba pericial tendrá ordinariamente un valor decisivo cuando la fecha de aparición del defecto no ha podido ser categóricamente establecida por otros medios como pueden ser testigos, informes de las oficinas técnicas estatales, etcétera.
La norma citada prevé una excepción: la prueba de que el vicio es posterior a la tradición incumbirá al enajenante cuando éste actúe profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación. Con razón, se hace recaer en el experto la carga de la prueba.
ACCIÓN REDHIBITORIA
Esta acción está destinada a dejar sin efecto el contrato. El adquirente pondrá a disposición del enajenante el bien y reclamará la restitución de la contraprestación dada.
ACCIÓN POR SUBSANACIÓN DEL DEFECTO
Se trata de una acción por cumplimiento de contrato, consecuencia inevitable del principio general según el cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación. Dentro de esta posibilidad debe incluirse no sólo la subsanación, sino también el derecho del adquirente a exigir una prestación sustitutiva si se trata de un bien fungible (art. 1039, inc. b)
VENTA EN SUBASTA
El dueño de la cosa vendida en remate judicial o administrativo no responde por los vicios redhibitorios. Desde luego, debe tratarse de ventas forzosas, emanadas de una decisión judicial o administrativa.
CAUSALES DE CESACIÓN DE LA GARANTÍA
No deberá el enajenante la garantía por vicios redhibitorios:
Si así se hubiera estipulado en el contrato, aunque dicha estipulación deberá ser interpretada con carácter restrictivo;
Si el adquirente conocía el vicio o si debía conocerlo mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición. Especial valor tendrá la profesión u oficio del adquirente.
La cuestión de si el vicio era de tal naturaleza que debía ser conocido por el adquirente es materia que queda sometida a la libre apreciación judicial.
SUPUESTO DE AMPLIACIÓN CONVENCIONAL DE LA GARANTÍA
Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
Si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;
Si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida (por ejemplo, el cumplimiento de las normas ISO), aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
Si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales.
CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES
ARTÍCULO 1054.- Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos.
El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.
ARTÍCULO 1055.- Caducidad de la garantía por defectos ocultos.
La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;
si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.
A partir de la entrega del bien, o de su puesta en funcionamiento cuando ello corresponda, comienza a correr el plazo de caducidad. Si durante ese tiempo se revela el defecto oculto (debemos insistir en que si transcurre el plazo de tres años o de seis meses ya vistos se extingue la posibilidad de reclamar por tales vicios ocultos), el adquirente tiene un reducido plazo de sesenta días (excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer la existencia del defecto) para poder denunciar al enajenante el vicio oculto que ha aparecido, y vencido ese plazo sin haber hecho la comunicación, también se extingue el derecho.
ARTÍCULO 2564.- Plazo de prescripción de un año.
Prescriben al año:
a) el reclamo por vicios redhibitorios;
Hecha la denuncia, comienza a correr el plazo de prescripción de un año para iniciar la acción judicial, redhibitoria o por subsanación del defecto oculto.
PÉRDIDA DE LA COSA
ARTÍCULO 1058.- Pérdida o deterioro de la cosa.
Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida.
Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del adquirente; los efectos de tal evento varían según las siguientes hipótesis:
Si la cosa se pierde, total o parcialmente, como consecuencia del vicio, el enajenante soporta su pérdida (art. 1058), lo que implica que deberá restituir lo recibido, conservando el derecho a reclamar la cosa por él dada, en el estado en que se encuentra, si se ha perdido de manera parcial.
Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del adquirente, se aplican las normas generales de que las cosas perecen para su dueño, sin importar la existencia del vicio redhibitorio, que, en definitiva, no incidió en la pérdida.
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ARTICULO 106.- El que pusiere en peligro la vida o la salud de otro, sea colocándolo en situación de desamparo, sea abandonando a su suerte a una persona incapaz de valerse y a la que deba mantener o cuidar o a la que el mismo autor haya incapacitado, será reprimido con prisión de 2 a 6 años.
La pena será de reclusión o prisión de 3 a 10 años, si a consecuencia del abandono resultare grave daño en el cuerpo o en la salud de la víctima.
Si ocurriere la muerte, la pena será de 5 a 15 años de reclusión o prisión.
EL BIEN JURÍDICO PROTEGIDO
Se trata de un delito que protege la incolumidad material de las personas. El bien jurídico es la vida y la integridad corporal de la persona.
Son delitos de peligro, ya que la víctima entra en el ámbito del estado de peligro.
TIPO OBJETIVO
El artículo prevé dos acciones distintas:
Exposición a situación de desamparo;
Abandono.
El desamparo o la exposición
Se comete normalmente por la acción del autor, como puede ser la expulsión de la víctima de un lugar cerrado, y también a través de la autoría mediata, como ser induciendo a la víctima a salir del local en que se encontraba segura, mediante error.
Sujetos
Es un delito en el cual sujeto activo puede ser cualquier persona.
La víctima del desamparo puede ser cualquier persona. El único requisito es que no esté desamparada al momento en que el autor realiza su acción, pues en ese caso sería un abandono.
El abandono
Por abandonar se entiende privar al sujeto pasivo, aun en forma temporaria, de los cuidados que le son debidos y de los cuales tiene necesidad para subsistir, lo que lleva a que el autor se aleje de la persona necesitada de auxilio o deje de prestárselo.
La acción
Lo que el tipo penal exige es que la ayuda necesaria a quien no puede valerse por sí mismo sea dejada de darse, de acuerdo a las circunstancias, de modo que la salvación de la persona puesta en peligro quede en manos del azar.
Abandonar consiste en que el autor, que tiene una posición jurídica especial con respecto a la víctima, se aleje de ella. Pero no basta la mera separación espacial entre autor y víctima: el autor tiene que poner en peligro efectivo la vida o la salud de aquella.
La omisión impropia
Es posible la omisión impropia solo en cuanto es equivalente al actuar positivo, y en tanto se encuentre en la posición de garantía o de cercanía con respecto al bien jurídico.
También tipifica el delito el sujeto que imposibilita el acceso de terceros a la víctima, al tiempo que le quita su protección.
Sujetos
Sujeto pasivo de abandono debe ser una persona incapaz de valerse por sí misma, para cuidar su vida o su salud. No se configura el delito de abandono de personas cuando la víctima, incapacitada por el autor, puede ser socorrida por terceros de acuerdo con las circunstancias de lugar y tiempo del hecho.
Con respecto al sujeto activo, no cualquier persona es autor, sino solo aquella que en relación a la víctima tiene alguna obligación especial de manutención cuidado o que haya incapacitado previamente. La relación con la víctima puede surgir de:
Obligaciones que nacen directamente de la ley: deberes de cuidado de los padres para con sus hijos.
Deberes que derivan de una aceptación voluntaria: niñera.
Obligaciones que surgen de una comunidad de vida: concubinos.
Deber de garantía nacido de una comunidad de peligro: grupo de alpinistas que van a escalar.
La conducta o acto precedente como generadores del deber de cuidado: es el supuesto del individuo que por acto propio crea un peligro sobre el bien jurídico, por ejemplo el caso del automovilista que atropella a un peatón.
La situación de peligro concreto para la vida o la salud de la víctima
Por peligro debe entenderse una situación inusual y contraria a las reglas en la que, conforme a las concretas circunstancias imperantes, la concreción del daño puede aparecer como probable.
TIPO SUBJETIVO
Este delito solo admite el tipo doloso; se requiere el dolo de puesta en peligro, que se determina con el conocer y querer las circunstancias que pertenecen al tipo penal objetivo. El dolo se debe referir al desamparo de la víctima y al peligro que corre en la situación en concreto.
El dolo de puesta en peligro significa la representación de la posibilidad de que se producirá un peligro de lesión al bien jurídico, y ello significa, a su vez, representación de la posibilidad de que se producirá una lesión.
CONSUMACIÓN Y TENTATIVA
El hecho se consuma recién cuando se crea la situación de peligro, y no con la colocación en situación de desamparo o con el simple abandono.
AGRAVANTES
Agravantes basadas en el resultado
Si a consecuencia del abandono resultare grave daño en el cuerpo o en la salud de la víctima.
Si ocurriere la muerte:
Agravantes basadas en el vínculo
ARTÍCULO 107.- El máximum y el mínimum de las penas establecidas en el artículo precedente, serán aumentados en un tercio cuando el delito fuera cometido por los padres contra sus hijos y por éstos contra aquéllos o por el cónyuge.
La jurisprudencia ha considerado que “la madre de la víctima (de nueve meses) en conocimiento del riesgo de muerte del incapaz ante las agresiones de las que lo hacía objeto su concubino dejó que tal riesgo se mantuviera; la muerte del niño a manos de su compañero encuadra en los artículos 106 y 107 del Código Penal”.
OMISIÓN DE AUXILIO
OMISIÓN DE AUXILIO
ARTICULO 108. – Será reprimido con multa de pesos setecientos cincuenta a pesos doce mil quinientos el que encontrando perdido o desamparado a un menor de diez años o a una persona herida o inválida o amenazada de un peligro cualquiera; omitiere prestarle el auxilio necesario, cuando pudiere hacerlo sin riesgo personal o no diere aviso inmediatamente a la autoridad.
BIEN JURÍDICO PROTEGIDO
El bien jurídico protegido en este artículo es la solidaridad humana, pero solo en cuanto están en peligro los bienes vida e integridad personal.
TIPO OBJETIVO
La norma que subyace bajo este tipo penal no es una prohibición sino un mandato, tendiente a proteger el bien jurídico “solidaridad humana en supuestos de peligro para los bienes vida e integridad personal”:
Los elementos que lo configuran son:
Existencia de un niño perdido o desamparado, o de una persona herida o inválida.
Presencia de un peligro manifiesto y grave.
Capacidad personal de acción del que tiene la obligación de prestar socorro o solicitar ayuda ajena.
Omisión de la ayuda de forma injustificada.
Acción
El artículo contempla dos modalidades de conducta omisiva:
No prestar el auxilio necesario: la omisión de socorro está constituida por la no prestación de ayuda en casos de peligro o necesidad, en relación con los bienes vida o integridad personal.
No avisar a la autoridad: dar aviso es hacer conocer la situación en que se encuentra la víctima a cualquier persona que, por su función, esté obligada a suministrar el auxilio o lograr que otros lo suministren. Este aviso debe ser inmediato, sin solución de continuidad entre la formulación y el hecho de haber encontrado a la víctima.
El riesgo personal
Será atípica la conducta de quien pudiera sufrir un riesgo personal en la prestación del auxilio, entendido como peligro para su persona o perjuicio desproporcionado en relación con la ayuda que suponga la prestación de socorro.
Si son típicas las conductas de quienes no auxilian a la víctima por sentir miedo, por haber estados procesados anteriormente, o no desear verse inmerso en un proceso judicial.
Sujetos
Sujeto activo
Cualquier persona posee la posibilidad de ser sujeto activo.
Sujeto pasivo
La norma describe dos clases de sujeto pasivo:
Un menor de diez años perdido o desamparado;
Una persona herida, inválida, o amenazada de un peligro cualquiera.
TIPO SUBJETIVO
Esta es una figura dolosa, y este dolo consiste en el conocimiento del estado de peligro en que se encuentra la persona y en la voluntariedad de la omisión, sabiendo que podía prestar esa ayuda.
El elemento intelectual del dolo está representado por el conocimiento de estar en presencia de un niño perdido o desamparado o de una persona en peligro, y por la previsión de que omitiendo el auxilio se deja subsistente la situación de peligro.
El elemento volitivo se compone de la voluntad de omitir el socorro y dejar inmutada la situación de riesgo en que se halla el niño o la persona en peligro, siendo indiferente la finalidad que el autor persiga con la omisión.
CONSUMACIÓN
Por tratarse de un delito de omisión y de peligro, el hecho se consuma por la omisión de auxilio en el momento en que debía ser prestado, aun cuando la víctima haya sido socorrida por un tercero que la encontrara después, o que ella misma haya podido eludir la situación de peligro.
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En los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.
Un contratante tiene derecho a abstenerse de cumplir su prestación si no adviene el cumplimiento simultáneo de la prestación correlativa.
La excepción de incumplimiento contractual es la facultad que tiene un contratante de diferir legítimamente el cumplimiento de su propia obligación, hasta tanto la otra no cumpla la suya u ofrezca cumplirla simultáneamente, a menos que esta última sea a plazo.
La excepción no cabe cuando las obligaciones de quien reclama están sujetas a plazo. Así, por ejemplo, si el comprador cuenta con el plazo de un año, a partir del momento de la entrega de la cosa, para pagar el saldo de precio, puede demandar esa entrega sin necesidad de pagar el saldo.
NATURALEZA JURÍDICA
La exceptio non adimpleti contractus funciona como excepción dilatoria: demandado el cumplimiento, la otra parte puede oponerse al progreso de la acción, en tanto el actor no pruebe haber cumplido sus obligaciones.
CARGA DE LA PRUEBA
En el caso que se pretenda suspender el contrato con base en la suspensión de cumplimiento contractual si acciona debe probar.
Pero si se plantea como defensa, ante su invocación por el demandado, es el actor quien debe probar que ha cumplido; alterándose la regla de que quien invoca un hecho debe probarlos, pero por una buena razón, le resulta más simple al contratante que reclama el cumplimiento probar que ha cumplido (hecho positivo) que al contratante reclamado probar que el primero no ha cumplido (hecho negativo). Sin perjuicio de ello, no podemos dejar de señalar que la carga dinámica de la prueba determina que aquel quien se encuentre en mejores condiciones de probar debe hacerlo. Así por ejemplo, resultara más sencillo y accesible probar la solvencia que la insolvencia.
CONDICIONES DE EJERCICIO
Que se trate de un contrato bilateral;
Que las obligaciones deban cumplirse simultáneamente;
Que el que opone la excepción suspenda el cumplimiento de sus obligaciones, de manera total o parcial.
El que, sin haber cumplido, demanda por cumplimiento, tiene dos posibilidades: o bien cumple en el momento de demandar o bien ofrece cumplir simultáneamente con la otra parte.
Que la exceptio haya sido hecha valer de buena fe, lo que implica que no puede oponerse la exceptio en base a un incumplimiento poco importante, pues importaría un ejercicio abusivo del derecho.
TUTELA PREVENTIVA
ARTICULO 1032.- Tutela preventiva.
Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.
Esta norma amplía los alcances de la excepción de incumplimiento contractual. Se refiere al supuesto de que quien debe cumplir su obligación, por haberlo así pactado, sufre una grave amenaza de daño, el cual se configura por el hecho de que su contraparte, quien tiene un mayor plazo para cumplir, ha visto menoscabada significativamente su aptitud para ejecutar su obligación o ha quedado afectada su solvencia.
Quien invoque la tutela preventiva será quien debe acreditar el estado de insolvencia de la contraparte o el grave riesgo de no percibir lo que se le debe.
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Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Naturaleza jurídica
Es un derecho real sobre cosa ajena y que se ejercer por la posesión. Es un derecho real de disfrute junto con el uso, habitación y servidumbre.
ELEMENTOS
Sujeto
Puede ser constituido a favor de personas humanas o jurídicas. Puede ser constituido en cabeza de un sujeto único o plural, por lo que puede presentarse el supuesto del co-usufructo.
Objeto
ARTICULO 2130.- Objeto.
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
La constitución del usufructo puede recaer sobre bienes materiales e inmateriales.
ASPECTOS PARTICULARES
Propiedad ajena
Se trata de un derecho real en virtud del cual el propietario constituyente desmiembra ciertas facultades inherentes a su derecho real a favor del titular del gravamen denominado usufructuario.
Derecho real de uso, goce y disposición jurídica
El poder de uso y goce significa que el titular de este derecho real puede servirse del bien (ius utendi) y asimismo extraer de él todos los frutos que sea susceptible de producir (ius fruendi).
El goce importa la facultad de obtener todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de brindar; además, el derecho a “No gozar”, a no obtener las ventajas de la cosa e incluso a hacer mejoras.
El poder de disposición jurídica sobre el bien podría materializarse en la facultad de constituir derecho real de uso, habitación, servidumbre y anticresis.
Salva rerum substantia
ARTICULO 2129.- Concepto.
Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Este principio tiene dos aspectos:
Deber de conservar la materia del objeto: el usufructuario no puede modificar la cosa en sus características esenciales.
Deber de no alterar el destino de la cosa: el usufructuario debe mantener el destino económico de la cosa.
El goce del usufructuario está definido por el destino natural y ordinario de la cosa, por el uso, la costumbre y el modo en que el propietario debió gozar de la cosa siendo un sabio y prudente administrador.
Legitimación para constituir derecho real de usufructo
ARTICULO 2131.- Legitimación.
Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Con relación al usufructo constituido por el condómino sobre la cosa común, cabe poner de resalto que se requiere el consentimiento de todos los comuneros. No obstante, el condómino puede constituir derecho real de usufructo sobre su parte indivisa, sin necesidad del consentimiento de los demás comuneros.
Usufructo conjunto o simultáneo
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas.
El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
El derecho real de usufructo puede establecerse de manera conjunta y simultánea, esto es, a favor de varias personas y en el mismo tiempo.
Si se extingue para uno de ellos, se mantiene en cabeza de los demás co-usufructuarios sin derecho a acrecer. Esta modalidad del derecho real no puede extenderse más allá de la vida del último de los co-usufructuarios.
Prohibición de usufructo judicial
ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial.
En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
Constitución del usufructo
ARTICULO 2134.- Modos de constitución.
El usufructo puede constituirse:
por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Presunción de onerosidad
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad.
En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
El usufructo se presume oneroso con independencia de que se haya constituido por contrato o por disposición de última voluntad.
Modalidades del usufructo
ARTICULO 2136.- Modalidades.
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.
El usufructo solamente puede sujetarse a plazos y condiciones, en tanto y en cuanto estos sean resolutorios. Queda prohibido supeditar este derecho real a una condición o plazo suspensivos. Cuando el usufructo testamentario está subordinado a una condición o plazo suspensivos, la constitución será válida si dichas modalidades se cumplen antes del fallecimiento del testador.
Obligaciones antes de entrar en el uso y goce del objeto
ARTICULO 2137.- Inventario.
Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
El inventario consiste en la individualización y descripción de cada uno de los muebles. Por otra parte, el estado de los inmuebles debe contener las condiciones físicas en que se encuentran.
ARTICULO 2138.- Presunción.
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
Garantía suficiente
ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión.
En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
Intransmisibilidad hereditaria
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria.
El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO
El usufructo es un derecho esencialmente divisible, porque el producto de él es susceptible de división. Varias personas pueden tener una cuota parte del goce de la cosa usufructuada, debe entenderse que es divisible la esencia económico-patrimonial del derecho, pero no la esencia jurídica del derecho.
El usufructo es un derecho real que se ejerce por la posesión, de manera que, si es despojado o turbado en su posesión, el titular del usufructo puede intentar las acciones para restablecer su derecho.
El usufructuario tiene la facultad de usar, esto es, servirse del objeto, utilizándolo para los usos que le son propios.
los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;
los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
El usufructo es universal cuando tiene por objeto una universalidad de bienes o una parte alícuota de dicha universalidad, por ejemplo, el usufructo sobre una parte alícuota de una herencia o sobre un fondo de comercio.
El usufructo es singular cuando el objeto está constituido por uno o más bienes individualmente determinados, por ejemplo, el usufructo sobre un inmueble o sobre un automotor.
Facultades jurídicas
ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Si se produce la muerte del segundo usufructuario, el usufructo no se extingue.
El adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien; solución que permitiría colegir que el usufructuario cedente se desliga de eventuales responsabilidades.
Dentro de las facultades jurídicas, el usufructuario puede constituir sobre el objeto, derecho real de servidumbre, de anticresis y de uso y habitación. Asimismo, puede constituir derechos personales, por ejemplo, una locación.
Derecho de efectuar mejoras
ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas.
El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
Si se trata de una cosa, las mejoras no pueden modificar su materia, forma o destino, y, si se trata de un derecho, no puede menoscabarlo.
Ejecución por acreedores
ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores.
Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
La transferencia del usufructo libera de responsabilidad al enajenante o ejecutado, asumiendo el adquirente la responsabilidad del enajenante, a quien reemplaza en el usufructo, subsistiendo además la responsabilidad del garante.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
ARTICULO 2145.- Destino.
El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
El destino se puede determinar:
Por la convención;
Por la naturaleza de la cosa;
Por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras necesarias
ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
El usufructuario debe efectuar los gastos de mantenimiento y necesarios, por ejemplo, los gastos de conservación de cañerías. Asimismo, se halla obligado a efectuar las reparaciones que se originen por su culpa, e incluso debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias.
Mejoras anteriores a la constitución
ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitución.
El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Obligación de pagar tributo
ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.
El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
El usufructuario se encuentra obligado a afrontar los impuestos ordinarios que gravan el objeto.
Comunicación al nudo propietario
ARTICULO 2149.- Comunicación al nudo propietario.
El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
El usufructuario debe poner en conocimiento al nudo propietario de las turbaciones que realice un tercero.
Deber de restitución
ARTICULO 2150.- Restitución.
El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.
Una vez finalizado el usufructo, el titular deberá restituir el objeto a quien tenga derecho a la restitución.
DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO
ARTICULO 2151.- Disposición jurídica y material.
El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El nudo propietario mantiene su dominio (desmembrado) sobre el objeto; por lo que puede realizar todos los actos de disposición jurídica y material, en la medida en que no haga nada que dañe el goce del usufructuario o restrinja su derecho.
El nudo propietario puede realizar todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, compatibles con el derecho del usufructuario.
EXTINCIÓN
Causales generales de extinción
Destrucción;
Abandono;
Consolidación.
Causales especiales de extinción
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
El usufructo configura un derecho real de carácter temporario. Su plazo máximo es la vida del usufructuario.
Cuando el derecho real de usufructo se constituye a favor de una persona jurídica, el derecho real se extingue con la disolución de la persona jurídica. En caso de que se haya pactado un plazo de duración, se extingue el usufructo al cabo de 50 años desde su constitución.
Se puede sintetizar a las causales especiales de extinción en las siguientes:
muerte del usufructuario y extinción de la persona jurídica usufructuaria;
no uso durante 10 años;
uso abusivo y alteración de la sustancia.
Efectos de la extinción
ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción.
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Se puede sintetizar a los efectos de la extinción en los siguientes:
recuperación del uso y goce por parte del nudo propietario;
restitución de la cosa;
extinción de los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
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Las consecuencias propias del contrato apuntan a dos temas centrales: la autonomía de la voluntad y la fuerza obligatoria del contrato. Si bien gozamos de la libertad de contratar o no contratar, de elegir con quién contratar, y de configurar el contenido del contrato, es claro que una vez que lo hemos celebrado, quedamos obligados en sus términos, respetando, desde luego, los límites que la propia legislación puede imponer.
FUERZA OBLIGATORIA
ARTICULO 959.- Efecto vinculante.
Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé.
La obligatoriedad del contrato surge del hecho de que las partes han aceptado libremente su contenido, suscribiendo también la limitación de las respectivas voluntades que de él derivan, y surge además de la confianza suscitada por cada contratante en que el otro cumplirá con la promesa que ha hecho.
EFECTO RELATIVO
ARTICULO 1021.- Regla general.
El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley.
LAS PARTES CONTRATANTES
Las partes son aquellos sujetos que, por sí o por representante, se han puesto de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, concurriendo a la formación y consentimiento del contrato; son quienes se han obligado a cumplir determinadas prestaciones y han adquirido ciertos derechos.
ARTICULO 1023.- Parte del contrato.
Se considera parte del contrato a quien:
lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en interés ajeno;
es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés;
manifiesta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un agente sin representación.
LOS SUCESORES UNIVERSALES
El heredero o sucesor universal es aquel a quien pasa todo o una parte indivisa del patrimonio de otra persona a raíz de la muerte de esta última.
La herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento, lo que implica que los efectos de los contratos que han tenido al causante como parte, se transmiten a los sucesores universales.
ARTICULO 1024.- Sucesores universales.
Los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de él nacen sean inherentes a la persona, o que la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, o esté prohibida por una cláusula del contrato o la ley.
El sucesor universal es dueño de las cosas que pertenecían al causante, carga con las obligaciones que pesan sobre las cosas recibidas y se constituye en parte de los negocios jurídicos celebrados por el causante.
Son obligaciones inherentes a la persona aquéllas en donde se tienen particularmente en cuenta habilidades propias del deudor, como es el caso de la pintura encargada a un artista.
TERCEROS
Tercero es toda persona que no es parte en el acto.
ARTICULO 1022.- Situación de los terceros.
El contrato no hace surgir obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no han convenido, excepto disposición legal.
El tercero interesado, incluye a los herederos de cuota, los sucesores a título singular y los acreedores quirografarios.
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Lo que se interpreta es la voluntad de los contratantes, al tiempo de celebrar el contrato. Pero, para conocer cuál es la voluntad de los contratantes, se han desarrollado diferentes teorías.
TEORÍA DE LA VOLUNTAD REAL
Se afirma que en la interpretación de los contratos debe procurarse desentrañar o determinar lo verdaderamente querido por las partes, esto es, aquello que cada uno entendió que eran los derechos y obligaciones nacidos del vínculo contractual.
Lo primero que debe señalarse es que aquello “verdaderamente” querido por los contratantes, en la medida que no sea expresado, resulta inaccesible a terceros, con la consiguiente inseguridad jurídica que se provoca.
TEORÍA DE LA DECLARACIÓN DE LA VOLUNTAD
Lo importante es lo que las partes han expresado al momento de contratar. La voluntad y su expresión conforman un todo inescindible, de tal manera que no puede concebirse una sin la otra.
A su vez, en los supuestos de dolo y violencia, la voluntad está viciada, ya sea por el engaño sufrido, ya sea por la compulsión padecida.
TEORÍAS ECLÉCTICAS
Se han desarrollado otras teorías, llamada eclécticas o intermedias, en tanto toman elementos de las desarrolladas en los puntos anteriores, procurando combinar la necesidad de respetar la real intención de las partes creadoras del acto, con la seguridad y confianza que deben prevalecer en las relaciones humanas para que pueda hablarse de un verdadero orden jurídico.
LA SITUACIÓN EN LA LEGISLACIÓN ARGENTINA
Siempre se exige que la voluntad sea declarada y que, en definitiva, sea reconocible por la contraparte. En nuestra legislación existe una preponderancia de la teoría de la voluntad declarada.
El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe. En otras palabras, respetar lo manifestado en concordancia con la buena fe que cabe exigir a ambos contratantes.
REGLAS DE INTERPRETACIÓN
Las reglas tienen particular importancia para los jueces quienes tendrán la responsabilidad de resolver el conflicto planteado, conforme a ellas. Pero también, estas reglas tienen como destinatario a las mismas partes contratantes, y a los terceros que puedan ser beneficiados por el contrato y a aquéllos otros a los cuales el contrato les impone una obligación.
LA INTENCIÓN COMÚN
ARTÍCULO 1061.- Intención común.
El contrato debe interpretarse conforme a la intención común de las partes y al principio de la buena fe.
La intención común de las partes presume la libertad contractual, es decir, la facultad que ellas tienen de determinar el contenido del contrato. La norma pone de relieve la importancia de desentrañar esa intención común, que es más que la intención individual de cada contratante.
LA INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA
ARTÍCULO 1062.- Interpretación restrictiva.
Cuando por disposición legal o convencional se establece expresamente una interpretación restrictiva, debe estarse a la literalidad de los términos utilizados al manifestar la voluntad. Este artículo no es aplicable a las obligaciones del predisponente y del proveedor en los contratos por adhesión y en los de consumo, respectivamente.
Normalmente, esta interpretación se fija en el propio contrato; sin embargo, no existe problema en que ella se asiente en uno nuevo. Pero, en este caso, el nuevo contrato, éste no puede afectar los derechos adquiridos por los terceros como consecuencia del primero.
Esta disposición no es aplicable a las obligaciones del predisponente y del proveedor en los contratos por adhesión y en los de consumo, respectivamente; ello en consideración a la protección que debe darse a adherentes y consumidores.
LA INTERPRETACIÓN GRAMATICAL
ARTÍCULO 1063.- Significado de las palabras.
Las palabras empleadas en el contrato deben entenderse en el sentido que les da el uso general, excepto que tengan un significado específico que surja de la ley, del acuerdo de las partes o de los usos y prácticas del lugar de celebración conforme con los criterios dispuestos para la integración del contrato.
Se aplican iguales reglas a las conductas, signos y expresiones no verbales con los que el consentimiento se manifiesta.
Este punto hace una aplicación expresa de la lealtad, que es un concepto integrante del principio general de la buena fe. Es esencial hablar claro; quien no lo hace debe cargar con las consecuencias.
Por el valor que tienen las palabras usadas, es que cuando el convenio es claro y preciso no puede ser modificado por interpretaciones sobre la base del espíritu de las cláusulas, intención presunta de las partes o las finalidades perseguidas, pues las palabras se corresponden en sí mismas con la realidad que designan y, además, por regla general, traducen con fidelidad el pensamiento.
Pero, desde luego, si el contrato se refiriera a un tema técnico y ambas partes fueran idóneas en él, deberá entenderse que las palabras usadas han sido tomadas en el sentido propio con que se las utiliza en esa especialidad; lo mismo sucede cuando la propia ley, el acuerdo de las partes o los usos y prácticas del lugar de celebración, atribuyen a las palabras un significado específico
LA INTERPRETACIÓN CONTEXTUAL O SISTEMÁTICA
ARTÍCULO 1064.- Interpretación contextual.
Las cláusulas del contrato se interpretan las unas por medio de las otras, y atribuyéndoles el sentido apropiado al conjunto del acto.
El contrato es un todo inescindible e indivisible. La pretensión de hacer prevalecer una palabra o frase aislada, que no guarda coherencia con el resto del contrato, altera su sentido y espíritu que es uno solo, y constituiría una clara arbitrariedad, violatoria a su vez del principio general de la buena fe. Las partes no pueden ampararse en cláusulas que las favorecen y desechar las perjudiciales.
Debe señalarse, sin embargo, que esta interpretación sistemática no es aplicable a los contratos con cláusulas predispuestas, porque el grueso de contrato, al estar pre-redactado, responde al querer de uno solo de los contratantes. Por ello, estos casos, prevalece la cláusula especial sobre lo predispuesto.
FUENTES DE INTERPRETACIÓN
ARTÍCULO 1065.- Fuentes de interpretación.
Cuando el significado de las palabras interpretado contextualmente no es suficiente, se deben tomar en consideración:
las circunstancias en que se celebró, incluyendo las negociaciones preliminares;
la conducta de las partes, incluso la posterior a su celebración;
la naturaleza y finalidad del contrato.
Las circunstancias del caso
Para interpretar un contrato es necesario considerar los hechos producidos al tiempo de la celebración, la situación existente en ese momento, que en definitiva denotan la intención de las partes a la época de contratar.
La conducta de las partes
Si las partes se han comportado de determinada manera es porque así creyeron que cumplían sus obligaciones y ejercían sus derechos conforme lo convenido. Esa conducta, muchas veces revela lo querido de manera más clara que lo escrito en el contrato, pues traduce en hechos lo que puede resultar dudoso en la palabra. Pretender lo contrario a lo que se interpreta del comportamiento efectuado es contrario al principio general de la buena fe que debe gobernar la relación contractual.
La conducta que verdaderamente importa y debe considerarse es aquella que perjudica al que la ha realizado. En efecto, si se considerara la conducta que beneficia a quien la alega, las partes encontrarían una vía sencilla para torcer la recta interpretación del contrato.
La naturaleza y finalidad del contrato
Es fundamental determinar qué contrato se ha querido celebrar, calificarlo, más allá del nombre que se le haya dado, pues la interpretación deberá ser acorde con eso querido, esto es con la finalidad tenida en cuenta por las partes. El nombre que las partes le den al contrato es de escasa importancia. Lo que importa es que el juez lo califique jurídicamente, lo que le permitirá desentrañar su naturaleza, clasificarlo entre las categorías jurídicas existentes, determinar las normas jurídicas que han de aplicarse, e interpretarlo correctamente.
EL PRINCIPIO DE LA CONSERVACIÓN DEL NEGOCIO
ARTÍCULO 1066.- Principio de conservación.
Si hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance más adecuado al objeto del contrato.
Resulta absurdo pensar que las partes han celebrado un negocio jurídico tendiente a que no produzca efectos, como resultaría de la nulidad posible. Lo razonable es que han querido producir efectos jurídicos, y de allí la validez que debe presumirse. Lo mismo cabe decir de ciertas cláusulas convenidas; sería un sinsentido pensar que han sido pactadas para no darle valor alguno.
La norma avanza también en otra dirección: si hay varias interpretaciones posibles, deberá preferirse aquélla que se adecue mejor al objeto contractual.
EL PRINCIPIO DE COHERENCIA O CONFIANZA
ARTÍCULO 1067.- Protección de la confianza.
La interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto.
Se trata de que la interpretación contractual tenga en cuenta la confianza que ha despertado una de las partes en la otra, con su comportamiento, rechazando su contradicción.
La teoría de los actos propios exige no sólo que la conducta vinculante sea jurídicamente relevante; exige que ella sea eficaz. La teoría de los actos propios no es sólo aplicable a los contratos; por el contrario, es aplicable a toda situación o relación jurídica, aunque no sea un contrato.
EXPRESIONES OSCURAS
ARTÍCULO 1068.- Expresiones oscuras.
Cuando a pesar de las reglas contenidas en los artículos anteriores persisten las dudas, si el contrato es a título gratuito se debe interpretar en el sentido menos gravoso para el obligado y, si es a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes.
En caso de duda, no siempre es justo favorecer al deudor. A quien debe favorecerse, en todo caso, es al débil jurídico. Muchas veces el deudor es el contratante fuerte, como por ejemplo el locatario que no devuelve el inmueble alquilado.
Sólo en los contratos gratuitos corresponde interpretarlos a favor del deudor, esto es, a favor de su liberación o, al menos, a favor de la menor transmisión de derechos, justamente porque nada ha recibido a cambio; en tanto en los contratos onerosos, debe prevalecer la idea de mantener la equivalencia o reciprocidad de las prestaciones.
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El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
El titular de dominio de un inmueble tiene incorporado también el subsuelo y el espacio aéreo. El derecho de superficie permite dividir el dominio en un plano horizontal, quedando una parcela abajo y otra, que va a ser del superficiario, arriba.
NATURALEZA JURÍDICA
Es un derecho real sobre cosa propia.
CARACTERES
Derecho exclusivamente inmobiliario;
Derecho temporario;
Destino específico.
CLASIFICACIÓN
Ius plantandi: tiene un plazo máximo de 50 años.
Ius edifiandi: tiene un plazo máximo de 70 años.
Esta clasificación no tiene demasiada relevancia en la actualidad, toda vez que ambas están permitidas por la ley.
SUJETO
Es un derecho que permite la titularidad para todo tipo de personas.
OBJETO
Es la parcela superior, y se llama propiedad superficiaria.
ADQUISICIÓN
ARTICULO 2119.- Adquisición.
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
La superficie se constituye por:
Título y modo suficientes;
Adquisición legal.
Prescripción adquisitiva breve.
Legitimados
ARTICULO 2118.- Legitimación.
Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
FACULTADES
Facultades materiales
Poseer;
Usar;
Gozar;
Disponer
Facultades jurídicas
Transmitir;
Constituir Derechos Reales;
Constituir Derechos Personales;
Renunciar.
EXTINCIÓN
ARTICULO 2124.- Extinción.
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Renuncia expresa;
Vencimiento del plazo;
Cumplimiento de condición resolutoria;
Consolidación;
No uso durante diez años para el derecho a construir;
No uso durante cinco años para el derecho a plantar o forestar;
Destrucción seguida de la inactividad.
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El contrato por adhesión es aquel mediante el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción.
El contenido predispuesto puede ser utilizado para la celebración de cualquier contrato, y no es un indicio de debilidad de una de las partes; en cambio la adhesión no es una calidad del contenido, sino que el contrato de adhesión es aquél en el cual una de las partes fija todas las condiciones, mientras que la otra sólo tiene la alternativa de rechazar o consentir. Es el caso del contrato de transporte celebrado con una empresa de servicio público, que fija el precio del pasaje, el horario, las comodidades que se brindan al pasajero, etcétera; éste sólo puede adquirir o no el boleto.
Los contratos por adhesión a cláusulas predispuestas, también llamados contratos prerredactados, son aquellos contratos en los que uno de los contratantes presta su conformidad o, con fuerza expresiva, adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción.
REQUISITOS
ARTICULO 985.- Requisitos.
Las cláusulas generales predispuestas deben ser comprensibles y autosuficientes.
La redacción debe ser clara, completa y fácilmente legible.
Se tienen por no convenidas aquellas que efectúan un reenvío a textos o documentos que no se facilitan a la contraparte del predisponente, previa o simultáneamente a la conclusión del contrato.
La presente disposición es aplicable a la contratación telefónica, electrónica o similares.
CLÁUSULAS PARTICULARES
ARTICULO 986.- Cláusulas particulares.
Las cláusulas particulares son aquellas que, negociadas individualmente, amplían, limitan, suprimen o interpretan una cláusula general. En caso de incompatibilidad entre cláusulas generales y particulares, prevalecen estas últimas.
La cláusula particular debe prevalecer sobre la general, pues cabe inferir que la cláusula particular ha sido negociada por las partes y no ha sido impuesta por una de ellas. Sin embargo, hay casos en que esta disposición resulta inaplicable. Así ocurre cuando la condición general resulta más beneficiosa para el adherente que la particular. La debilidad en que generalmente se encuentra el adherente, justifica la solución.
También debe señalarse que las cláusulas manuscritas o mecanografiadas prevalecen sobre las impresas, que las cláusulas incorporadas prevalecen sobre las preexistentes, y que los usos y costumbres no pueden ser valorados como en los contratos paritarios, pues pueden responder a prácticas abusivas del predisponerte o pueden modificar la economía del negocio.
INTERPRETACIÓN
ARTICULO 987.- Interpretación.
Las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido contrario a la parte predisponente.
Esta regla protege al adherente, quien no tiene otra opción que adherir a la propuesta redactada por la otra parte o no contratar, y por ello es lógico que quien redactó el contrato, si lo hizo sin claridad, con ambigüedad o términos abusivos, se haga cargo de las consecuencias indeseables de tal tipo de redacción.
CLÁUSULAS ABUSIVAS
ARTICULO 988.- Cláusulas abusivas.
En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas:
las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias;
las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles.
Las clausulas sorpresivas (inciso c) son aquellas que por su contenido o redacción no son razonablemente previsibles por el adherente. Son una especie dentro del género de las cláusulas abusivas.
CONTROL JUDICIAL
ARTICULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas.
La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial. Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad.
La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial. Así, por ejemplo, la aprobación de ciertas cláusulas en un contrato pre-redactado de seguros por la Superintendencia Nacional de Seguros, no obsta a la posibilidad de su control judicial.
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Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
NATURALEZA JURÍDICA
Es un derecho real sobre cosa propia.
ADQUISICIÓN
Afectación
ARTICULO 2104.- Afectación.
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Transmisión
ARTICULO 2112.- Derecho real de sepultura.
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO
ARTICULO 2105.- Reglamento de administración y uso.
El reglamento de administración y uso debe contener:
la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
FACULTADES
Facultades materiales
Sobre la parte privativa
Poseer;
Usar;
Gozar;
Disponer
Partes comunes
Poseer;
Usar.
Facultades jurídicas
Transmitir;
Constituir Derechos Reales;
Constituir Derechos Personales;
Renunciar.
ARTICULO 2110.- Inembargabilidad.
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
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