ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

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EL PRINCIPIO DE NUMERUS CLAUSUS

El principio de numerus clausus exige un sistema de tipicidad absoluta en la formación y calificación de los derechos reales, lo que significa que solo aquellos derechos específicamente enumerados y definidos por la ley pueden ser considerados derechos reales.

ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Según el principio de numerus clausus que analizamos anteriormente, solo la ley puede definir y establecer los tipos y contenidos de los derechos reales. Es así que el artículo 1887 proporciona una lista exhaustiva de los derechos reales, ordenados de manera decreciente desde el más poderoso, que confiere mayores facultades, hasta el menos poderoso.

1. Dominio: Es el derecho real de mayor contenido, otorgando a su titular la totalidad de las facultades sobre el bien. Está regulado a partir del artículo 1941 que establece que este derecho real otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. Esto implica que la cosa pertenece a un solo sujeto, quien puede usar, gozar y disponer de ella libremente. Por ejemplo, el titular de dominio de una bicicleta puede subirse a ella y salir a pasear, puede venderla, alquilarla e incluso destruirla.
2. Condominio: En el condominio, la cosa pertenece a varios sujetos simultáneamente. Conforme al artículo 1983, los condóminos tienen el derecho de usar, gozar y disponer del bien, aunque tales acciones deben realizarse con el acuerdo de los demás condóminos. Por ejemplo, si un hombre y una mujer compran un departamento entre los dos, y son dueños cada uno de la mitad de ese inmueble, ellos podrían vivir en el lugar, alquilarlo o venderlo, pero tales acciones deben realizarse con el acuerdo de ambos.
3. Propiedad Horizontal: Este derecho real está regulado a partir del artículo 2037, y permite a los titulares de unidades funcionales en una edificación usar, gozar y disponer solo de las partes privativas, mientras que las partes comunes se usan conforme al destino y de manera compartida. Por ejemplo, un propietario de un departamento en un edificio tiene derecho a usar su apartamento como desee y puede venderlo o alquilarlo. Sin embargo, debe compartir el uso de la piscina y los pasillos con los demás residentes del edificio.
4. Conjuntos Inmobiliarios: Similar a la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, como barrios privados, permiten a los titulares usar, gozar y disponer solo de las partes privativas, con uso compartido de las partes comunes conforme a su destino. Por ejemplo, un propietario de una casa en un country tiene derecho a usar su casa como desee y puede venderla o alquilarla. Sin embargo, debe compartir el uso de la piscina y las calles interiores del barrio cerrado con los demás residentes del lugar.
5. Tiempo Compartido: En el tiempo compartido, las facultades se ejercen de manera periódica y por turnos. Un ejemplo típico es el sistema turístico, donde se pueden utilizar cabañas en un complejo por un periodo limitado, y durante el resto del año, otras personas tienen el derecho de uso según el calendario de turnos establecido.
6. Cementerio Privado: Este derecho real tiene sectores comunes y sectores exclusivos, similar a la propiedad horizontal, pero con un destino específico relacionado con la disposición final de los restos humanos. Por ejemplo, una persona adquiere un lote exclusivo en un cementerio privado donde puede enterrar a sus seres queridos, sin embargo, las áreas de tránsito y acceso al lote son comunes y deben ser respetadas por todos los usuarios del cementerio.
7. Superficie: Es un derecho real que recae sobre la parte superior de un inmueble, es decir, sobre lo que está por encima del terreno. Por ejemplo, una persona adquiere el derecho real de superficie sobre un campo para plantar pinos.
8. Usufructo: Otorga las facultades de usar y gozar del bien, sin la facultad de disponer de él. Por ejemplo, un padre otorga a su hijo el usufructo de una finca, permitiéndole vivir en la casa y cosechar los frutos del huerto, pero el padre mantiene la propiedad del terreno.
9. Uso: Confiere las facultades de usar el bien y de percibir un porcentaje de los frutos producidos por él. Por ejemplo, una persona recibe el derecho de uso de una parcela agrícola, lo que le permite cultivar hortalizas para consumo personal, pero no puede vender el terreno ni los vegetales que cosecha.
10. Habitación: Es un derecho que confiere la facultad de usar el bien exclusivamente como vivienda. Por ejemplo, un anciano tiene el derecho de habitación sobre un departamento, lo que le permite vivir en él hasta su fallecimiento, pero no puede alquilarlo ni venderlo.
11. Servidumbre:  Otorga facultades de servicio, es decir, una utilidad determinada para beneficio de otro inmueble. Por ejemplo, un propietario de un terreno concede una servidumbre de paso a su vecino, permitiéndole atravesar su propiedad para acceder a la ruta principal.
12. Hipoteca: Consiste en la posibilidad de vender un inmueble para cobrar una deuda. Por ejemplo, una persona obtiene un préstamo del banco y ofrece su casa como garantía. Si no paga la deuda, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender la casa para recuperar el dinero prestado.
13. Anticresis: Permite al acreedor obtener los frutos de un objeto inmueble o mueble registrable como forma de pago de una deuda. Por ejemplo, un agricultor obtiene un préstamo de un comerciante y, a cambio, le permite al comerciante recoger y vender las frutas de su huerto hasta que la deuda esté completamente saldada.
14. Prenda: La prenda otorga la posibilidad de vender un objeto mueble para cobrar una deuda. Por ejemplo, una persona pide un préstamo y otorga en prenda su reloj de lujo. Si no paga el préstamo, el acreedor prendario puede vender el reloj para recuperar el dinero prestado.

JERARQUÍA DE LOS DERECHOS REALES

En el ámbito de los derechos reales, existe una jerarquía basada en la amplitud de las facultades que cada derecho otorga a su titular. El máximo poder posible lo contiene el “dominio”, que es el derecho real más amplio y completo, permitiendo al titular usar, gozar y disponer del bien de la manera más plena posible dentro de los límites legales. A medida que se avanza en la lista de derechos reales, las facultades se restringen progresivamente.

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