SISTEMAS REGISTRALES

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En la República Argentina el Registro de la Propiedad Inmueble, y su funcionamiento, se encuentra regulado por la Ley 17.801 que adopta un sistema registral con las características que más abajo se detallan. Sin embargo, no debe creerse que el sistema consagrado por la legislación vigente es el único sistema en cuanto a la técnica que se utiliza para publicar los inmuebles.

Sistema de Folio Real y Sistema de Folio Personal

En el sistema de folio real se registran los asientos teniendo en cuenta al inmueble, es decir al objeto. Por el contrario, en el sistema de folio personal se registran los asientos teniendo en cuenta al sujeto, es decir el titular del derecho real.

En los efectos prácticos significa que en cada registro se abre un folio, que es una carpeta, y esa carpeta va a estar destinada a informar respecto del objeto en el sistema de folio real o respecto de la persona en el sistema de folio personal.

En el sistema de folio real se abre una carpeta para cada inmueble, por ejemplo para el predio sito en la Avenida Belgrano 1946 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por el contrario, en el sistema de folio personal se abre una carpeta o un folio por sujeto, es decir, que por ejemplo habrá una carpeta del Señor Juan Pérez.

En nuestro país se consagra al sistema de folio real.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 11. – La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.

Sistema de Inscripción y Sistema de Transcripción

En el sistema de la inscripción la documentación que lleva el registro, como por ejemplo las escrituras públicas, las órdenes judiciales y eventualmente algún acto administrativo, se anota mediante un extracto de la parte importante, por eso se inscribe.

El sistema opuesto es el sistema de la transcripción, en el cual la documentación es copiada literalmente con lo cual las carpetas los folios se hacen extensos.

En la República Argentina se adopta el sistema de la inscripción:

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 2º – De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Véase que se utiliza el término “inscribirán” con lo cual consagra el sistema de la inscripción.

Sistema Declarativo y Sistema Constitutivo

Dependen de la función que desempeña el registro. Cuando la función es declarativa, el derecho real nace fuera del registro, es decir que el derecho real se constituye extra registralmente y la inscripción es sólo para darlo a conocer, es decir para darle publicidad frente a terceros. Cuando la inscripción es constitutiva, el acto que ingresa al registro da nacimiento, es decir constituye el derecho real.

En la República Argentina se consagra el sistema declarativo:

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 2º – De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Sistema No Convalidante y Sistema Convalidante

Se basan en el hecho de si la inscripción sea, o no, un factor de saneamiento de los títulos que interesan al registro. En la República Argentina se adopta el sistema no convalidante:

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 4º – La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

Esto implica que lo que figura en el registro es una presunción de titularidad, pero puede darse, en casos excepcionales, que a quien figure en el registro no sea el verdadero titular. Por ejemplo, si yo compro un inmueble y luego lo publico va a figurar claramente que el titular dominial soy yo, pero puede darse el caso que quien me transmitió el inmueble era una persona sin capacidad para disponer de sus bienes, por ejemplo, era una persona afectada en sus facultades mentales. Yo podré haber actuado de buena fe si es que la demencia no era notoria, pero voy a ser poseedor sin titularidad de los derechos reales, pues ese acto jurídico es nulo.