PRINCIPIOS REGISTRALES

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Cuando hablamos de principios registrales, hacemos mención de un conjunto de reglas que regulan la actividad que se lleva a cabo en el Registro Público de la Propiedad Inmueble.

Principio de rogación o instancia

En virtud de este principio puede decirse que el Registro no actúa de oficio, sino que lo hace por solicitud de un sujeto interesado.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 6º – La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

Este principio impide que el registro cargue con responsabilidad en caso de que algún informe no refleje la realidad respecto de los derechos reales sobre un inmueble, si es que el sujeto interesado no ha instado la modificación de la situación registral. Por ejemplo, un sujeto que adquiere un inmueble será el interesado en que el registro informe que ese inmueble es suyo y que ha dejado de ser propiedad del enajenante.

Presunción registral

En virtud de este principio puede decirse que el informe emitido por el registro no garantiza la titularidad, sino que sólo genera presunción.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 4º – La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

Por ejemplo, puede darse la hipótesis en la cual un sujeto compra un inmueble a una persona que es demente y carece de la aptitud civil para dirigir su persona, para administrar y para disponer de sus bienes. Como la demencia es un una situación de hecho que origina la nulidad del acto jurídico, el comprador no será titular del derecho real sobre ese inmueble, sino que será, únicamente, poseedor ilegítimo, es decir poseedor sin derecho real. Si la demencia no es notoria será poseedor y legítimo de buena fe, pero lo que no será nunca en estas circunstancias es titular de un derecho real. Sin embargo, como el título, es decir la escritura, no refleja la demencia del enajenante, el mismo puede ser inscripto y en el registro de la propiedad inmueble va a figurar que el titular de dominio es el comprador, pero en virtud del principio de presunción registral ese informe genera sólo una presunción puesto que nada obsta que además al demente enajenante se le asigne con posterioridad un representante legal, y este último pida la nulidad del acto jurídico.

Principio de especialidad

En virtud de este principio se designan cuáles son los extremos que deben figurar o que deben consagrarse en el registro de la propiedad.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 12. – El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.

Véase que en la inscripción debe hacerse mención de los siguientes elementes:

1. Al objeto, es decir al inmueble;

2. Al sujeto, es decir al titular;

3. Al derecho real de que se trate;

4. A la causa, es decir el hecho o el acto jurídico que confiere al sujeto la titularidad del derecho real sobre el objeto.

Principio de legalidad

Consiste en la facultad del registro para examinar y juzgar la forma extrínseca de los títulos que se presentan para su inscripción.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 8º – El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Lo único que el registro puede examinar es que el título que se inscribe no tenga defectos extrínsecos, es decir visibles. Los defectos intrínsecos, como la capacidad del otorgante del acto jurídico, no puede ser revisados en el registro.

En caso de que el registro examine el título que se le presenta para la inscripción, y observe que exista un defecto en la forma extrínseca no lo debe inscribir, sino que debe rechazarlo provisoriamente y mencionar cuál es el defecto para que el interesado cuando vuelva a corroborar si se ha inscrito tome conocimiento del defecto que se le ha señalado, lo subsane y luego sí pueda inscribirlo de manera definitiva.

Principio de prioridad

La inscripción de un documento impide la inscripción de otro documento posteriormente cuando es un documento incompatible.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 17. – Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.

Por ejemplo, puede tomarse por caso la hipótesis en la cual el titular de un derecho real de dominio de un inmueble lo vende dos veces el mismo día. Va de suyo que este sujeto está incurriendo en un delito, es un estafador. Pero otorga en igual fecha dos escrituras a favor de dos personas distintas. En esta hipótesis el sujeto de los dos adquirentes que primero inscriba en el registro de la propiedad inmueble su título tendrá en principio, aunque no definitivamente, una prioridad registral, puesto que cuando ingrese con posterioridad el documento del otro adquirente, será esta segunda escritura la que será rechazada y no podrá ser inscripta.

Principio de tracto sucesivo

En virtud de este principio no puede registrarse un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 15. – No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

El contenido de esta norma implica que de los asientos existentes en cada folio debe resultar un perfecto encadenamiento, en otros términos, puede decirse que se exige en virtud del principio de tracto sucesivo un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados con derivación lógica, y sin solución de continuidad.

El tracto sucesivo no es más que mención de un proceso extremadamente lógico, racional y coherente. Implica que quien figura en un asiento como adquirente debe figurar en el próximo asiento como enajenante.

Debe tenerse en cuenta que este principio tan lógico y evidente reconoce cuatro excepciones, que se conocen como los cuatro casos de tracto abreviado.

Principio de tracto abreviado

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 16. – No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

Por ejemplo, puede ocurrir que el titular registral otorga a favor de una persona un boleto de compraventa con lo cual queda obligado a escriturar, pero antes de escriturar el otorgante del boleto fallece. Luego, en el juicio sucesorio el juez interviniente con los herederos otorga la escritura a favor del adquirente por boleto. En esta hipótesis lo que se establece es que se inscriben de manera simultánea la declaratoria y la escritura, es decir que el inmueble queda asentado como que fue transmitido directamente del antiguo propietario. Es decir del causante al adquirente, siendo que la realidad es que se transmitió del causante por un breve periodo a los herederos, y luego de los herederos se transmitió al adquirente porque los herederos cumplen con la obligación del causante que era la de otorgar el título.

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;

En esta hipótesis también hay un titular registral que fallece, pero la voluntad de transmitir no es del fallecido sino de los herederos. Con mucha frecuencia se acude a este caso de tracto abreviado puesto que puede darse la hipótesis que el causante sea titular de un solo inmueble y que los herederos sean tres. En estos casos, normalmente los herederos deciden vender ese inmueble y repartirse el producido.

En esta hipótesis se firma el boleto por los herederos, y se inscribe simultáneamente la declaratoria y la escritura es decir que comparado con el caso anterior solamente varía la voluntad de enajenar los bienes, y las suscripción del boleto pero recuérdese que el boleto no produce la modificación del derecho real.

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;

Acá también existe un titular registral que fallece, pero en esta hipótesis los herederos no lo transmiten a un tercero, sino que se reparten los inmuebles del causante. Por ejemplo, si una persona tiene en su patrimonio dos inmuebles de valor semejante y fallece dejando como únicos herederos a sus dos hijos. En la generalidad de los casos en esta hipótesis los herederos deciden atribuirse la titularidad de un derecho real de dominio sobre cada uno de los inmuebles de manera exclusiva.

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.

El caso más frecuente y que mejor se aplica para explicar esta hipótesis es el caso de la compraventa de un inmueble con hipoteca. En este caso sabido es que el titular del inmueble es el enajenante y el adquirente debe convertirse en titular de ese inmueble e inmediatamente constituir hipoteca a favor del acreedor hipotecario.