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El procedimiento que debe seguirse para proceder a una transmisión inmobiliaria está previsto en la Ley 17.801 y tiene por finalidad brindar seguridad a todas las partes que intervienen en la transmisión, pero sobre todo brinda seguridad al adquirente, para que al momento de comprar un inmueble tenga la certeza que el inmueble que está adquiriendo lo adquiere bajo las mismas condiciones que surgen del certificado de dominio.
El primer paso consiste en la solicitud de un “Certificado de Dominio”. Este certificado debe ser pedido por el Escribano Público interviniente en el negocio jurídico al Registro de la Propiedad Inmueble. De esta manera, el adquirente se asegura que al momento que está suscribiendo la escritura o en un tiempo relativamente breve anterior o posterior no ingresen medidas cautelares que afecten o que graven el derecho real que está adquiriendo.
Una vez obtenido el certificado de dominio, se debe considerar cuál es el plazo de validez de este, ya que dentro de ese plazo en el cual se encuentra bloqueado el registro se debe otorgar la escritura pública. El escribano interviniente debe tener a la vista el certificado de dominio al momento de suscribir la escritura.
Una vez otorgada la escritura pública debe tenerse en cuenta el contenido de la siguiente norma:
LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble
Artículo 5º – Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Esto implica que, si el escribano interviniente presenta la escritura pública dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento al registro, este la inscribirá a la fecha que figura en la escritura. Esto significa que, si se cumple el plazo previsto en esta norma, la inscripción tiene efecto retroactivo al momento del otorgamiento.
En palabras más simples podemos decir, que si se da cumplimiento al plazo previsto en el artículo 5°, el inmueble será transferido en el mismo estatus jurídico en el que se encontraba al momento del otorgamiento del certificado de dominio. De esta manera, el adquirente se asegura que recibe el inmueble en las mismas condiciones que figura en el certificado.
Debe considerarse también, que en caso de que el escribano proceda a informar el Registro después de cumplido el plazo de cuarenta y cinco días, el efecto que se produce es la pérdida de la retroactividad. Es decir que, si ingresaron embargos, u otras medidas cautelares, durante el plazo de vigencia o durante el plazo que transcurre hasta la efectiva inscripción en el Registro del acto jurídico se pierde el efecto de bloqueo registral con lo cual las medidas que hayan ingresado quedan definitivamente inscriptas, desprotegiéndose al adquirente.
Asimismo, si la escritura ingresa con posterioridad al plazo previsto por la ley, pero no ha ingresado ninguna medida cautelar, ni otras medidas que modifiquen el estatus registral no habrá mayores consecuencias, puesto que el plazo de cuarenta y cinco días sólo se consagra para el efecto retroactivo, pero de no cumplirse igualmente produce efectos hacia el futuro.
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