EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

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El principal efecto jurídico que produce la inscripción de la titularidad de un derecho real en el Registro de la Propiedad Inmueble es el de darlo a conocer a terceros para lograr la oponibilidad, es decir que pueda invocarse esa titularidad frente a todos los integrantes de la sociedad.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 2º – De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos…

El contenido de esta norma implica que los principales efectos que produce la inscripción son:

1. Publicidad: acto que tiene por fin dar a conocer a todos los integrantes de la comunidad jurídica la titularidad de los derechos reales.
2. Oponibilidad a terceros: Condición jurídica según la cual un derecho real puede hacerse valer frente a un tercero.

El efecto de la inscripción es declarativo, es decir que el derecho real se ha adquirido o se ha constituido previamente a través de la teoría del título y modo suficiente. La inscripción registral no hace más que declarar lo que ya ha sido previamente constituido o adquirido.

ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan…

Esta norma no establece cuál es la finalidad del registro, por eso es que se limita a mencionar los efectos que correspondan. Entonces, en cuanto a bienes inmuebles será necesario buscar los efectos en la Ley 17.801.

ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes.

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

La segunda norma citada por el artículo 2° de la Ley 17.801 consagra, como principio general para la adquisición de derechos reales, a la teoría del título y el modo suficiente. Esto significa que para convertirse en titular de un derecho real sobre un inmueble deben cumplirse con estos dos pasos:

1. Título suficiente: acto jurídico.
2. Modo suficiente: tradición o puesta en posesión del objeto.

Si un sujeto reúne estos dos elementos será titular de un derecho real, por ejemplo, derecho real de dominio. Es decir, ya se cumple con la primera de las finalidades de los derechos reales que es permitir al titular el ejercicio de las facultades para obtener un provecho del objeto. En otros términos significa que ese sujeto estará facultado para poseer, usar, gozar y disponer material y jurídicamente del objeto.

Sin embargo, como todavía no se ha dado a conocer la situación, porque aun no se ha publicado, el derecho real no puede ser invocar ante los demás integrantes de la sociedad. En tal caso solo podría ser invocado ante el enajenante y quienes hubieren intervenido en el acto, como por ejemplo el escribano público. Es decir que todavía no cumple este objeto con la segunda función de los derechos reales que es la de servir como prenda común de los acreedores.

Sin la correspondiente inscripción el objeto responde por las deudas contraídas por el enajenante, cuestión que coloca al adquirente en una situación jurídica incómoda, ya que estará expuesto a que el sujeto que le vendió el inmueble contraiga deudas, luego no las pague y los acreedores agredan al inmueble que ya ha sido vendido.

Para que el adquirente pueda invocar su titularidad ante esos acreedores se requiere la inscripción en los términos del artículo 1893:

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad.

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan PUBLICIDAD SUFICIENTE.

Se considera publicidad suficiente la INSCRIPCIÓN REGISTRAL o la posesión, según el caso.

Esto significa que el efecto de la inscripción es declarativo, es decir que el derecho real nace de manera extra-registral, y el titular lo publica para poder invocarlo frente a todos los integrantes de la comunidad jurídica.