DOCUMENTOS REGISTRABLES

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Como principio general, los documentos privados no pueden ingresar al registro para su publicación.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 3º – Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.

En virtud de lo establecido por esta norma, se puede concluir que solamente se aceptan para su inscripción los siguientes documentos:

1. Escrituras públicas: por ejemplo, una escritura pública mediante la cual se transmite un derecho real sobre un inmueble en virtud de una donación.

2. Resoluciones judiciales: por ejemplo, una resolución judicial que dicta una anotación de litis sobre el inmueble, es decir cuando existe un pleito de cuyo resultado saldrá la atribución definitiva del derecho real.

3. Resoluciones administrativas: por ejemplo, una resolución administrativa en la que consta la constitución de un inmueble como vivienda familiar.

Las escrituras públicas o notariales son las otorgadas mediante la intervención de un escribano público, la resolución judicial mediante la intervención de un juez, y la resolución administrativa mediante la intervención de un funcionario público que tenga competencia dentro de la administración pública para dictar la resolución relacionada con derechos reales sobre bienes inmuebles.

Además, para que un documento sea inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, debe producir una mutación en la titularidad de un derecho real sobre un inmueble, tal como lo establece el siguiente artículo.

LEY 17.801. – Registro de la propiedad inmueble

Artículo 2º – De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

La modificación en el estatus jurídico del inmueble debe configurarse mediante:

1. Constitución de derechos reales sobre inmuebles: por ejemplo, una escritura pública que constituye un derecho real de hipoteca, o de usufructo, que puede ser otorgada por un titular de dominio.

2. Transmisión de derechos reales sobre inmuebles: por ejemplo, una escritura pública produce la enajenación por compraventa de un inmueble.

3. Declaración de derechos reales sobre inmuebles: por ejemplo, una sentencia declarativa del derecho real de dominio por prescripción adquisitiva.

4. Modificación de derechos reales sobre inmuebles: por ejemplo, una escritura pública que modifica un reglamento de propiedad horizontal que se ha decidido por asamblea.

5. Extinción de derechos reales sobre inmuebles: por ejemplo, una escritura pública por extinción de un crédito garantizado con hipoteca.

Registro de boletos de compraventa

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. – Decreto 962/2018

ARTÍCULO 2°.- …Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual.

Los boletos de compraventa son instrumentos privados, que no pueden ser encasillados dentro de los tipos de documentos previstos en el artículo 3 de la Ley 17.801, ya que no son escrituras públicas, ni resoluciones judiciales ni tampoco resoluciones administrativas. Tampoco producen la mutación en los derechos reales sobre inmuebles, sino que únicamente generan la obligación de escriturar. Sin embargo, de acuerdo con el contenido de esta norma, de manera excepcional los boletos de compraventa pueden ingresar en el Registro de la Propiedad Inmueble. El único caso en el que pueden ser registrados es cuando se refieren a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión debido a su inexistencia actual. Esto implica que, excepcionalmente, el registro sí debe tomar nota del boleto de compraventa cuando este se refiere a unidades funcionales de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, y esas unidades funcionales serán construidas en el futuro, es decir que aún no existen.