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La vivienda familiar, dentro del marco del Derecho Civil, es un concepto que aborda la protección y los derechos relacionados con el espacio habitacional donde reside una familia. Este concepto reconoce la importancia de la vivienda como un elemento fundamental para el desarrollo y bienestar de la familia, brindando ciertas protecciones legales.
En nuestro sistema legal, se reconoce la necesidad de proteger la vivienda familiar como una entidad especial dentro del patrimonio de una persona. Esto se debe a que la vivienda no solo tiene un valor económico, sino que también desempeña un papel crucial en el ámbito emocional y social de la familia. Ahora bien, para que una vivienda pueda contar con la protección que se le asigna a la “vivienda familiar” es necesario realizar un trámite administrativo de afectación en los términos del artículo 244 del Código Civil y Comercial.
ARTÍCULO 244.- Afectación.
Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
Esta norma permite que un inmueble, ya sea en su totalidad o hasta una parte de su valor, sea afectado por un régimen especial de protección. La afectación tiene como objetivo principal brindar protección a la vivienda, reconociendo su importancia como un elemento fundamental en la vida de las personas. Este enfoque está en línea con políticas destinadas a garantizar la seguridad y estabilidad habitacional.
Para formalizar la afectación, el propietario debe inscribir esta condición en el registro de la propiedad inmueble. En virtud de que el Registro de la Propiedad Inmueble es un ente local (entiéndase provincial), el proceso sigue las formas establecidas en las reglas locales.
El artículo establece limitaciones precisas, ya que un propietario no puede afectar más de un inmueble, y si alguien es propietario único de varios inmuebles destinados a vivienda, se le exige elegir uno para la subsistencia de la afectación en este carácter. El incumplimiento de esta elección en el plazo establecido puede resultar en la consideración del primer inmueble afectado como el elegido.
EFECTO DE LA AFECTACIÓN
ARTÍCULO 249.- Efecto principal de la afectación.
La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
- obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
- obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;
- obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
- obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva…
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