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Los derechos reales cumplen una doble función:
- Permitir al titular del derecho real servirse del objeto para así satisfacer sus necesidades. Por ejemplo, el titular de dominio de un inmueble edificado que lo utiliza como residencia.
- Servir como garantía común para los acreedores del titular del derecho real. Por ejemplo, si un sujeto no paga una deuda, pero posee un vehículo automotor, su acreedor podrá cobrarse mediante la ejecución de la cosa.
En virtud de esta doble función de los derechos reales, la publicidad se ha consagrado porque existe un doble interés en que los derechos reales sean conocidos, el primer interés es el interés del titular, que así puede invocar un derecho contra todos los integrantes de la sociedad. El segundo interés, es el interés de cada uno de los integrantes de la comunidad jurídica, que tienen precisamente el interés en conocer quién es el titular de cada uno de los bienes para así poder agredir el patrimonio de su deudor mediante la ejecución de esos bienes.
Por este motivo es que se ha regulado el régimen de oponibilidad que se consigue con la publicidad de los derechos reales. Este régimen de oponibilidad ha sido consagrado en el artículo 1893:
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad.
La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente…
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
El principio general que consagra esta norma establece que la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones del Código Civil y Comercial no se puede invocar ante terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Esto significa que los derechos reales son de una oponibilidad parcial, porque se pueden invocar entre las partes y también frente a terceros, pero no todos los terceros, porque no pueden oponerse a los terceros interesados y de buena fe hasta que no se den a conocer.
En palabras más simples, podemos decir que la regla general es que una vez que los derechos reales han sido constituidos o transmitidos son oponibles entre las partes y frente a terceros. Ahora bien, como toda regla general esta también tiene su excepción, ya que la transmisión o constitución de derechos reales resulta inoponible a los terceros interesados de buena fe mientras no se de a conocer el acto.
TERCEROS INTERESADOS
“Tercero” es cualquier persona que no es parte del acto jurídico transmisivo de los derechos reales. Por ejemplo, en una compraventa, las partes directamente involucradas son el vendedor y el comprador. Todas las demás personas ajenas a esta transacción son consideradas terceros, y no todos los terceros tienen un interés jurídico en el acto, sino que solo algunos pueden ser considerados “terceros interesados”.
Los “terceros interesados” son aquellos que poseen algún derecho subjetivo que puede ser afectado por el acto jurídico en cuestión. Su interés en el acto jurídico no es meramente casual o incidental, sino que está directamente relacionado con la protección de sus propios derechos y expectativas jurídicas. Un ejemplo típico de tercero interesado es el acreedor del enajenante en una transacción de compraventa. Supongamos que el vendedor de un inmueble tiene una deuda pendiente con un acreedor. Si el vendedor enajena su propiedad, la capacidad del acreedor para cobrar su crédito podría verse comprometida. Esto se debe a que la enajenación del bien puede reducir el patrimonio del vendedor, llevando potencialmente a una situación de insolvencia que dificulte o imposibilite el pago de la deuda. En este contexto, el acreedor es un tercero interesado, ya que su derecho a cobrar el crédito está en riesgo debido a la transacción de compraventa.
LA BUENA FE
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad.
(…) No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Actúan con buena fe aquellos terceros que desconocen la existencia del acto jurídico por una vía extra registral y que, por lo tanto, no pueden verse perjudicados por su falta de conocimiento. Sin embargo, aquellos terceros que participaron en el acto constitutivo del derecho real, como un escribano público o los testigos, no pueden alegar falta de conocimiento del acto. Estas personas tienen conocimiento directo del acto y, si pretendieran desconocerlo, estarían actuando de mala fe.
Por ejemplo, imaginemos una situación en la que una propiedad inmueble es vendida a través de un boleto de compraventa. En este caso, el escribano que certificó las firmas no podría alegar su desconocimiento del acto, sin embargo, un tercero, que no participó en la transacción y que es acreedor del vendedor, se considera de buena fe si actúa basándose en la información pública disponible en el registro de la propiedad.
PUBLICIDAD SUFICIENTE
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad.
(…) Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real…
Para oponer el acto constitutivo o transmisivo de derechos reales a terceros interesados de buena fe se requiere “publicidad suficiente”, que es definida como la tradición seguida de la posesión o bien la inscripción registral. Es decir que, si el objeto es registrable, como por ejemplo un inmueble la publicidad suficiente surge de la inscripción en el registro correspondiente; pero si se trata de una cosa no registrable, como por ejemplo una obra de arte, la publicidad suficiente nace de la tradición seguida de la posesión, toda vez que en el momento en que se entrega la cosa se configura un acto público de escasa fuerza para dar a publicidad, porque es un acto fugaz, pero esa tradición luego es seguida de la posesión, que ya no es fugaz debido a que perdura en el tiempo.
En virtud de lo narrado en los párrafos que anteceden, es posible concluir que se logrará la oponibilidad total, vale decir oponibilidad frente a todas las personas que integran la comunidad jurídica sin la excepción de terceros interesados y de buena fe una vez que se proceda a dar publicidad suficiente.
Publicidad suficiente de cosas no registrables
Cuando el derecho real que se transmite o constituye tiene por objeto una cosa no registrable, como por ejemplo una obra de arte o un reloj, el requisito de la publicidad suficiente se cumple con la tradición seguida de la posesión. Es decir, que el título y modo suficientes cumplen, no solo la función de dar origen al derecho real, sino también de oponibilidad total.
Por ejemplo, si se vende una obra de arte o un reloj, que son cosas no registrables, la publicidad suficiente se logra al entregar físicamente la obra de arte o el reloj al comprador. En este caso, el título y modo suficientes cumplen no solo la función de dar origen al derecho real, sino también la de garantizar su oponibilidad frente a terceros.
Publicidad suficiente de cosas registrables con inscripción constitutiva
Cuando el registro tiene efecto constitutivo, como en el caso de los vehículos automotores, el modo suficiente es la inscripción registral y produce dos efectos: por un lado, la transmisión o constitución del derecho real, y por otro lado, logra la oponibilidad total.
Publicidad suficiente de cosas registrables con inscripción declarativa
Cuando el registro tiene efecto declarativo, como en el caso de los inmuebles, el modo suficiente es la tradición, que también permite dar publicidad a los terceros que intervinieron en el acto. Pero, en estos casos, la inscripción registral solo produce un efecto, que es lograr la oponibilidad total.
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