LÍMITES AL DOMINIO

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Los límites al dominio son restricciones legales impuestas al ejercicio de los derechos de propiedad con el objetivo de proteger el interés público, garantizar la convivencia armónica entre vecinos y preservar el medio ambiente. Estas limitaciones regulan cómo se puede utilizar, modificar o disfrutar de una propiedad, estableciendo normas y condiciones que el propietario debe respetar.

ENUMERACIÓN

Los límites previstos son los siguientes:

1. Normas administrativas;
2. Cláusulas de inenajenabilidad;
3. Inmisiones;
4. Camino de sirga;
5. Obstáculo al curso de las aguas;
6. Recepción de agua, arena y piedras;
7. Instalaciones provisorias y paso de personas;
8. Vistas y luces;
9. Árboles, arbustos u otras plantas.

Estos límites al dominio buscan equilibrar el uso y goce de la propiedad privada con el interés público y los derechos de terceros, promoviendo una convivencia armoniosa y respetuosa entre vecinos y con el medio ambiente.

NORMAS ADMINISTRATIVAS

Según el artículo 1970, el aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo.

CLÁUSULAS DE INENAJENABILIDAD

Según el artículo 1972, en los actos a título oneroso, es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales, a menos que se refiera a personas determinadas. En los actos a título gratuito, dichas cláusulas son válidas si su plazo no excede de diez años.

Esto significa que la inenajenabilidad absoluta solo es válida si el acto de transmisión de dominio se realizó a título gratuito y su duración no excede de diez años. Por ejemplo, supongamos que Alberto le dona a Ana una casa en la Ciudad de Córdoba y se establece una cláusula de inenajenabilidad absoluta, que impide a Ana vender o transmitir la propiedad a cualquier otra persona. Debido a esta cláusula, Ana no puede vender la propiedad ni cederla a otro individuo, sin importar las circunstancias. La inenajenabilidad absoluta en este caso restringe completamente la capacidad de Ana para transferir el dominio de la propiedad a cualquier otra persona, independientemente de si se trata de una venta, donación o cualquier otra forma de transferencia de propiedad, aunque solo por un plazo máximo de diez años.

Por otro lado, la inenajenabilidad relativa es válida en tanto y en cuanto se refiera a personas determinadas. Por ejemplo, supongamos que Juan compra una obra de arte a un excelente precio, pero con una cláusula de inenajenabilidad relativa, que establece que no puede ser transmitida a María. Es decir, que Juan puede disponer libremente de la obra de arte, mientras que no transfiera la propiedad a María. Es decir, que, aunque Juan posee la obra de arte y puede decidir transferirla, la cláusula de inenajenabilidad relativa restringe a quién puede transferirla. No puede venderla o donarla a María, pero sí al resto de la comunidad.

INMISIONES

Conforme al artículo 1973, las molestias causadas por humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar. Los jueces pueden ordenar la cesación de la molestia y la indemnización de daños.

En la práctica esta es una de las normas que más conflictos generan, ya que se dispone que no se pueden desarrollar actividades que molesten a los vecinos, cuando exceden la normal tolerancia.

CAMINO DE SIRGA

Según el artículo 1974, el dueño de un inmueble colindante con orillas de cauces aptos para el transporte por agua debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho, donde no puede realizar ningún acto que obstaculice dicha actividad. Esa franja de quince metros está destinada al auxilio de las embarcaciones. Todo propietario de un inmueble ribereño debe dejar esa franja sin realizar construcciones o forestaciones.

OBSTÁCULO AL CURSO DE LAS AGUAS

En virtud de lo establecido por el artículo 1975, los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar obras que alteren el curso natural de las aguas, a menos que sean defensivas. Si se causan perjuicios, el afectado puede remover el obstáculo y reclamar gastos e indemnización.

RECEPCIÓN DE AGUA, ARENA Y PIEDRAS

Conforme a lo previsto por el artículo 1976, debe recibirse el agua, arena o piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre. Puede derivarse el agua extraída artificialmente si no causa perjuicio.

INSTALACIONES PROVISORIAS Y PASO DE PERSONAS

Según el artículo 1977, si es indispensable instalar andamios u otras estructuras temporarias en el inmueble lindero, o permitir el paso de personas que trabajan en una obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye debe reparar los daños.

VISTAS Y LUCES

Acorde al artículo 1978, en muros linderos, no pueden tenerse vistas frontales a menos de tres metros ni vistas laterales a menos de sesenta centímetros del límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante. Por otro lado, el artículo 1979, establece que en muros linderos, no pueden tenerse luces a menos de un metro ochenta centímetros de altura desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

ÁRBOLES, ARBUSTOS U OTRAS PLANTAS

Según el artículo 1982, el dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causen molestias que exceden la normal tolerancia. El afectado puede exigir su retiro o cortar las raíces que penetren en su inmueble.

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