ADQUISICIÓN LEGAL

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La adquisición legal de los derechos reales es un proceso mediante el cual se obtienen ciertos derechos sin necesidad de un acto de voluntad específico por parte de las personas involucradas. El artículo 1894 proporciona una lista específica de derechos reales que se adquieren por mero efecto de la ley:

ARTÍCULO 1894.- Adquisición legal.

Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

La adquisición legal de los derechos reales, tal como se establece en la norma, destaca situaciones específicas donde los derechos se generan automáticamente por la operación de la ley. En este marco, la norma indica los siguientes casos en los que se constituyen derechos reales por el mero efecto de la ley:

1. Condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles;
2. Condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso;
3. Condominio que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables;
4. Habitación del cónyuge supérstite;
5. Habitación del conviviente supérstite;
6. Derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE DE ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMÚN DE VARIOS INMUEBLES

En este caso, la norma nos remite al artículo 2004, que establece que existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Cuando se cumple con estos requisitos, por imperio de la norma la cosa afectada al uso común necesariamente debe ser objeto del derecho real de condominio. Por ejemplo, supongamos que Juan es titular de dominio de dos campos situados en el Departamento de General Alvear, Provincia de Mendoza, destinados a la cría de ganado bovino; y además es titular de dominio de un tercer inmueble que es el campo en el cual se encuentra el bebedero de los animales. En este caso no se cumplen los todos los requisitos, porque Juan es el único dueño. Pero, si imaginamos que Juan enajena los dos campos destinados a la cría de ganado sí se cumplen, por lo cual, por imperio de la ley se constituye el derecho real de condominio sobre el inmueble en el que se encuentran los bebederos.

CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS CUANDO EL CERRAMIENTO ES FORZOSO

Según el artículo 2009, el muro de cerramiento forzoso es medianero hasta la altura de tres metros. En estos casos, el que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

En estos casos, cuando se edifica este muro, con las características previstas por la ley, ya sea contiguo o encaballado, de manera imperativa por la ley se convierte en objeto de condominio. Es decir que ambos vecinos son cotitulares del muro, es por ello que, quien pagó el muro tiene derecho de reclamar la porción que corresponda a su vecino.

CONDOMINIO QUE SE ORIGINA EN LA ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES INSEPARABLES

El artículo 1958 establece que si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión, pero si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva cosa por partes iguales.

En estos casos el hecho que produce la accesión debe ser de la naturaleza o de persona distinta a los dueños de las cosas en cuestión. Por ejemplo, podría suceder que un tercero mezcle uvas de distinta clase de dos propietarios distintos y forme un vino particular. En este supuesto el nuevo vino creado es de titularidad de ambos individuos en partes iguales por imperio de la ley.

HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE

El artículo 2383 establece que el cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

HABITACIÓN DEL CONVIVIENTE SUPÉRSTITE

El artículo 527 establece que el conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho real se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.

DERECHOS DE LOS ADQUIRENTES Y SUBADQUIRENTES DE BUENA FE

Cosas muebles no registrables

Según el artículo 1895, la posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Por ejemplo, imaginemos que Juan es propietario de un reloj de pulsera muy costoso, pero que no se encuentra en el mejor estado. Por ello, se dirige a una relojería a fin de restaurarlo. Sin embargo, el relojero en lugar de restaurar el reloj y devolvérselo a Juan, decide restaurarlo y ponerlo en exhibición en su vidriera para la venta. En este escenario, un día pasa Pedro por el lugar y compra el reloj.

Más tarde, Juan advierte que Pedro está poseyendo su reloj. Pero en este caso, Pedro adquirió el derecho real no porque se lo haya comprado el restaurador, ya que el restaurador no es el propietario y no le puede transmitir los derechos que no tiene, sino que adquiere el derecho real de dominio por fuerza legal, es decir que el antiguo propietario no va a poder recuperar su reloj puesto que dejó de ser suyo, y ahora tiene un nuevo dueño.

Cosas registrables que no sean automotores

Según el artículo 392, todos los derechos reales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales de buena fe y a título oneroso.

Por ejemplo, supongamos que Juan es titular de dominio de un inmueble y se lo vende a Pedro. Pero esta venta se realiza en circunstancias en los cuales resulta nula, ya que Juan carece de facultades mentales. Mientras Pedro no ejecute actos de disposición jurídica, Juan sigue siendo el propietario, pero si imaginamos que Pedro le vende la casa a María, esta subadquirente sí se convierte en propietaria, aunque no porque haya recibido el inmueble del primer adquirente, puesto que no puede recibir un derecho que el adquirente no tiene y este sujeto no tiene derecho puesto que lo recibió del propietario, pero por un acto jurídico nulo, sino que lo adquiere por imperio legal.

Automotores

El artículo 2254 establece que no son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Por ejemplo, supongamos que Juan es propietario de un vehículo automotor y se lo presta a un familiar. Ahora bien, este familiar, falsifica toda la documentación que sea necesaria y se lo transmite a otra persona que es de buena fe y por supuesto esta persona para ser de buena fe necesita inscribir, puesto que el registro del automotor es constitutivo, por lo tanto no existe buena fe sin que haya sido inscripto. En esta hipótesis, Juan definitivamente pierde la titularidad sobre el objeto puesto que ya se transmitió a esta persona que lo recibió de aquel a quien el propietario se lo había entregado en comodato.