Introducción
La teoría clásica del derecho distingue entre derechos personales y derechos reales, una distinción que ha sido adoptada y sostenida por el Código Civil y Comercial de la Nación. En este marco, los derechos reales se definen como derechos subjetivos, y un derecho subjetivo puede definirse como la facultad o poder que una norma jurídica confiere a una persona para exigir de otra el cumplimiento de una obligación o para disfrutar de un bien o servicio. En otras palabras, es la posibilidad garantizada por el ordenamiento jurídico de que un individuo haga valer sus pretensiones frente a terceros o frente al Estado. Es decir que entre derechos subjetivos y derechos reales existe una relación de género a especie, en la cual los derechos subjetivos son el género y los derechos reales la especie.
En este orden de ideas, es necesario tener en cuenta que los derechos subjetivos tienen un objeto, que puede ser una cosa o una prestación. Pero, si consideramos que etimológicamente, el término “derecho real” proviene del vocablo latino res, que significa cosa, podremos comprender que “derecho real” se traduce como poder sobre la cosa, reflejando la esencia de estos derechos: un control o dominio que una persona puede ejercer directamente sobre un objeto específico. Esto significa que los derechos reales crean una relación directa e inmediata entre las personas y las cosas, estableciendo un vínculo que se compone únicamente de dos elementos: la persona (sujeto) y la cosa (objeto).
Para facilitar la comprensión de estos conceptos, imaginemos que Juan es una persona que es propietaria de un inmueble en la ciudad de Ushuaia. El hecho de ser el único dueño de esa casa implica que Juan es titular del derecho real de dominio sobre ese inmueble. Es decir, que Juan es titular de un derecho real, en este caso el derecho real de dominio. Esto significa que Juan tiene un poder directo e inmediato sobre el inmueble, pudiendo disponer de él conforme a su voluntad, dentro de los límites que establece la ley.
En este marco, supongamos que Juan ha decidido alquilar su propiedad a Pedro mediante un contrato de locación. Sin embargo, si Pedro, el inquilino, deja de pagar el alquiler acordado, Juan enfrenta un incumplimiento contractual que afecta su derecho de recibir la renta. En virtud de su derecho real de dominio y del derecho personal derivado del contrato de locación, la ley otorga a Juan la facultad de reclamar judicialmente, por lo que Juan puede iniciar un proceso judicial para exigir el pago del alquiler adeudado y/o solicitar el desalojo de Pedro para recuperar la tenencia del inmueble.
NATURALEZA JURÍDICA
Los derechos reales ocupan una posición central en el ordenamiento jurídico, ya que establecen relaciones directas entre las personas y las cosas. Para analizar su naturaleza jurídica, es fundamental considerar dos aspectos clave:
1. Oponibilidad: Los derechos reales son derechos absolutos. Este concepto implica que los derechos reales pueden ser exigidos y deben ser respetados por todos, es decir, son oponibles erga omnes. A diferencia de los derechos personales, que solo pueden reclamarse frente a personas determinadas (deudor y acreedor), los derechos reales imponen un deber general de respeto a toda la sociedad. Por ejemplo, el derecho de dominio sobre un bien inmueble obliga a todos a abstenerse de realizar actos que perturben el uso y goce del propietario.
2. Contenido: Los derechos reales son considerados derechos patrimoniales porque tienen un valor económico y son susceptibles de valoración pecuniaria. Esta característica implica que los derechos reales pueden ser objeto de transacciones, herencias, y otras operaciones que involucren bienes con contenido económico. Los derechos reales permiten al titular obtener beneficios económicos directos del bien. Por ejemplo, el propietario de un terreno puede alquilarlo, venderlo, o utilizarlo para actividades productivas que generen ingresos. Asimismo, al ser patrimoniales, los derechos reales pueden ser transferidos a otros mediante actos jurídicos como la venta, donación o permuta.