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La obligación de saneamiento es un concepto fundamental en el derecho contractual, que implica que el transmitente de un bien garantiza al adquirente que el bien está libre de vicios ocultos y que el título de propiedad es válido. La obligación de saneamiento es un elemento natural de los contratos a título oneroso, y las cláusulas de reducción o restricción de la obligación de saneamiento se deben interpretar restrictivamente, esto implica que el deudor de esta obligación puede ser constreñido a reparar cualquier vicio oculto o defecto del título de propiedad.
GARANTÍAS COMPRENDIDAS
ARTÍCULO 1034.- Garantías comprendidas en la obligación de saneamiento.
El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales.
Las garantías comprendidas en la obligación de saneamiento son dos:
- Evicción: La evicción se refiere a la pérdida del derecho de propiedad sobre un bien debido a una sentencia judicial que reconoce el derecho de un tercero sobre el mismo bien. En el contexto de la obligación de saneamiento, el obligado al saneamiento garantiza al adquirente que no será privado del bien adquirido como resultado de una acción legal de evicción. Por ejemplo, supongamos que Juan compra un terreno a Pedro. Sin embargo, más tarde se descubre que el terreno era parte una herencia vacante, por lo que Pedro no tenía ningún derecho sobre el terreno. Como resultado, Juan pierde su derecho de propiedad sobre el terreno debido a una sentencia judicial que reconoce el derecho del Estado sobre esa parcela. En este caso, Pedro, como obligado al saneamiento, está obligado a garantizar a Juan contra la evicción y compensarlo por la pérdida del terreno.
- Vicios Ocultos: Los vicios ocultos son defectos o imperfecciones en el bien que no son fácilmente visibles o detectables al momento de la adquisición, pero que afectan su valor o su utilidad. Estos vicios pueden surgir de problemas estructurales, defectos de fabricación, o cualquier otro tipo de problema que afecte la calidad del bien. El obligado al saneamiento garantiza al adquirente que el bien está libre de vicios ocultos y que puede ser utilizado para el propósito previsto sin problemas significativos. Por ejemplo, imaginemos que María compra una casa a Juan. Después de unos meses, la casa comienza a rajarse por problemas importantes de humedad que afectan su estructura y que no fueron evidentes al momento de la compra. Como resultado, María enfrenta gastos significativos para reparar la vivienda. En este caso, Juan, como obligado al saneamiento, está obligado a compensar a María por los costos de reparación debido al vicio oculto del inmueble.
SUJETOS RESPONSABLES
ARTÍCULO 1033.- Sujetos responsables.
Están obligados al saneamiento:
a) el transmitente de bienes a título oneroso;
b) quien ha dividido bienes con otros;
c) sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso.
Esta norma enumera tres categorías de sujetos responsables de la obligación de saneamiento:
- El transmitente de bienes a título oneroso: Este primer punto se refiere al vendedor o transmitente que realiza la enajenación de un bien a cambio de una contraprestación económica. En otras palabras, aquel que transfiere la propiedad de un bien a cambio de dinero u otra forma de pago. Por ejemplo, imaginemos que Juan vende su departamento a María por un precio acordado de $200,000. Como parte del contrato de venta, Juan transfiere la propiedad del departamento a María a cambio del pago acordado. En este caso, Juan es el transmitente de bienes a título oneroso y está obligado al saneamiento, garantizando que el departamento esté libre de vicios ocultos y que el título de propiedad sea válido.
- Quien ha dividido bienes con otros: Este segundo punto se refiere a aquellos individuos que han dividido bienes con otros. Esto puede ocurrir en situaciones donde una propiedad es compartida entre múltiples propietarios y se produce una división o partición de la misma. Por ejemplo, supongamos que Juan y María son copropietarios de una parcela de tierra. Deciden dividir la parcela en dos partes iguales, de modo que cada uno posea una parte de la misma. En este caso, Juan y María han dividido bienes con otros al particionar la parcela de tierra. Como resultado de esta división, ambos están obligados al saneamiento de las partes de la parcela que poseen.
- Sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso: Finalmente, el artículo 1033 incluye a los antecesores de los sujetos mencionados en los puntos anteriores, siempre y cuando hayan realizado una transferencia del bien a título oneroso en el pasado. Esto significa que, si una persona adquirió un bien de otra persona, la obligación de saneamiento también recae sobre los antecesores de ese individuo. Por ejemplo, imaginemos que Juan adquirió una casa de su vecino Pedro hace cinco años, pagando el precio acordado por la propiedad. Ahora, Juan decide vender la casa a María. Según el artículo 1033, la obligación de saneamiento también se extiende a los antecesores de Juan, en este caso, Pedro. Si existe riesgo de evicción, tanto Juan como Pedro son responsables de garantizar el saneamiento de la propiedad.
Esta disposición busca garantizar la protección del adquirente al asegurar que el bien adquirido esté libre de vicios ocultos y que el título de propiedad sea válido. Al delinear quiénes están obligados al saneamiento, se proporciona claridad y certeza jurídica en las transacciones comerciales.
INTERPRETACIÓN DE LA SUPRESIÓN Y DISMINUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
ARTÍCULO 1037.- Interpretación de la supresión y de la disminución de la responsabilidad por saneamiento.
Las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento son de interpretación restrictiva.
Las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento pueden tener un impacto significativo en los derechos y obligaciones de las partes involucradas en un contrato, por lo que esta norma establece que las cláusulas de supresión y disminución de la responsabilidad por saneamiento deben ser interpretadas de manera restrictiva. Esto significa que cualquier disposición que pretenda reducir o eliminar la responsabilidad por saneamiento debe ser interpretada de manera cautelosa y limitada en su alcance.
Para ilustrar este principio, consideremos el siguiente ejemplo. Supongamos que María vende una casa a Juan y acuerdan incluir una cláusula en el contrato de compraventa que establece que María no será responsable por los vicios ocultos que pueda tener la propiedad. En otras palabras, se pretende suprimir la responsabilidad por saneamiento por parte de María. Sin embargo, más tarde, Juan descubre que la casa tiene graves problemas estructurales que no fueron revelados por María al momento de la venta. Juan decide demandar a María para que se haga cargo de los costos de reparación.
En este caso, a pesar de la cláusula de supresión de responsabilidad por saneamiento incluida en el contrato, la interpretación de esta cláusula debe ser restrictiva. Esto significa que la supresión de la responsabilidad por saneamiento no puede interpretarse de manera amplia y absoluta. Si los vicios ocultos son tan significativos que afectan gravemente la habitabilidad o el valor de la propiedad, es probable que el tribunal interprete la cláusula de supresión de manera restrictiva y permita que Juan demande a María por los daños y perjuicios, especialmente si no hubo una disminución o quita en el precio de la propiedad.
Incluso el artículo 1038 va más allá, y establece dos casos en los que la supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas:
ARTÍCULO 1038.- Casos en los que se las tiene por no convenidas.
La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos:
a) si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios;
b) si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.
En ambos casos, la ley establece una presunción de conocimiento o deber de conocer por parte del enajenante, lo que impide que se exima de responsabilidad por vicios ocultos o evicción mediante cláusulas contractuales.
Para comprender mejor estos casos, consideremos el siguiente ejemplo. Juan, un arquitecto con amplia experiencia en la construcción de viviendas, vende una casa a María. En el contrato de compraventa, se incluye una cláusula que suprime la responsabilidad por cualquier vicio oculto que pueda tener la casa. Sin embargo, poco después de la compra, María descubre que la casa tiene graves problemas estructurales que no fueron revelados por Juan.
En este caso, la cláusula de supresión de responsabilidad por vicios ocultos se considera no convenida debido a que Juan es un profesional en la actividad de la construcción, lo que sugiere que tenía conocimiento o deber de conocer los problemas estructurales de la casa. Por lo tanto, Juan sigue siendo responsable de los daños y perjuicios causados a María debido a los vicios ocultos, a pesar de la inclusión de la cláusula en el contrato.
RESPONSABILIDAD POR SANEAMIENTO
ARTÍCULO 1039.- Responsabilidad por saneamiento.
El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre:
a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057.
La primera opción procura que el bien transmitido se ajuste exactamente a lo prometido, lo que permitirá tener por debidamente cumplidas las obligaciones contractuales pactadas.
La segunda opción apunta a los bienes fungibles; esto es, aquellos bienes que reconocen la existencia de otro igual, con su misma calidad y especie, lo que los hace intercambiables. En tal caso, si el enajenante no tenía el derecho para transmitir su propiedad a otro, o si la cosa tuviera defectos que la hacen impropia para su destino, deberá, a pedido del acreedor, entregarle otra idéntica, sin defectos materiales y con un título existente y legítimo.
La tercera opción es la más drástica. El acreedor puede llegar a resolver el contrato. Sin embargo, se prevén dos excepciones. La primera, para el supuesto de evicción, la cual impide invocar esta garantía si ha transcurrido el tiempo suficiente para que el derecho quede saneado por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva; la excepción se justifica en el hecho de que al tornarse inatacable el título, desaparece todo perjuicio. La segunda, si el defecto oculto es subsanable, pues la resolución importaría un verdadero abuso del derecho y conspiraría contra el principio de conservación del contrato.
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